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历史规律 发表于  2018-01-10 12:55:45 62177字 ( 0/1896)

(原创首发) 立此存照之:稳定社区方程解

立此存照之:稳定社区方程解

 

透过现象看本质才能将复杂问题简单化;恪守客观规律并向真理投降才不会犯道理很简单的错误。

《立此存照》第二辑之系列文章仍为本人独立观点,欢迎质疑。

 

当我们将主要精力集中在维稳的时候,却没有注意到的严重隐患就是:由于《物业管理条例》的不严谨,由物业管理公司来管理商品房小区,这种社会治理体制所导致的结构性不稳定因素。

也正是存在这个结构性弊端,物业公司利用其强势地位追求利益最大化,又因为小区业主之间的互不认识,业主委员会与物业公司联手侵害业主权益,早就是全国人民都知道的公开秘密——几乎所有商品房小区都有公摊面积,其中包括全体业主所有的办公用房和商业门面以及电梯等共用设施,经营这些物业没有任何成本并且不用交税费,所以利润是巨额的。在缺乏业主有效监督的条件下,业主委员会的肆意妄为也就成为必然。

依法治国条件下,随着公民维权意识日益增强,如果不及时调整居民小区的治理政策,在可预见的时间内物业纠纷必将成为继农民工维权之后的又一个维权热点而持续浪费司法资源,导致舆情事件而徒增社会治理成本。如果花精力去规范物业公司的行为,又必然导致“水多了加面、面多了加水”而加大社会治理成本。

有鉴于此,有必要另辟蹊径,以全新思维角度,推行一套全新的社会治理方案实现“小区稳则社会稳”的社会治理目标。

 

一、该治理方案的特征

 

1、取消物业管理的公司,由街道(居委会)对各个小区的业委会以及小区事务行使领导权、监督权、协调权和调解权。街道(居委会)和小区的业主委员会组成一个半官方性质的管理机构,专门管理辖区内的商品房小区。房管局作为这个半官方机构的领导机关。由于没有物管公司这个利益攸关第三方,也就为净化官场提供条件,有利于市、区房管局物管部门发挥正能量

2由街道给每个小区在指定银行开设账户,专门用于业主缴纳物业费并由街道进行统一管理;业委会在经营属于小区业主物业、公用设置等要去街道指定的银行开户,统一使用街道制定的《物业租赁合同》,业主委员会使用街道统一印制的“租赁费专业收据”并且加盖街道公章,否则无效

3业主缴纳的物管费,除了用于本小区的保安清洁设备维修等等以外,剩余部分(也就是现在这些物业管理公司的利润部分)可用街道和业委会组成半官方管理机构员工工资及办公经费等,由于每个小区都有物业管理用房,所以,由街道来管理居民小区的办公场地也无需政府投资。因为改变了治理方式,在不增加国家财政任何负担的条件下,在完全不增加物业管理费的前提下,让老百姓过上真正舒心生活——由于没有经济利益的驱动,在配套制度的约束下,街道(居委会)就只能专心管理小区的所有事务和调解纠纷等,确保居民小区始终处于安定祥和的氛围。

 

二、小区治理应该承担的任务

 

1、每个街道下辖一个“社区管理科”,对辖区的所有小区实行规范管理。每个小区的每个单元推选一个热心公益、身体健康并且已经退休在家的业主作为业委会成员,不能推选的,则由街道指定。推选业主的时候,退休以前干过财务和法律工作的业主优先,确保小区的财务参照《民间非营利组织会计制度》的规定规范建账、规范核算帐并且以法律的专业水准来调解业主之间的纠纷。

2、新时期条件下的“以党治国”的国家治理体制,我们的工业要建立以国有企业为主导的雁阵产业体系,所有企业都要定期上报财务、统计报表以确保党中央实时把控经济动态;在新农村建设中,当地政府必须是所有项目公司的监事,以切实监控这些企业的守法经营。既然如此,在全国所有的城乡居民小区管理中,业主委员会主任也必须是由街道的正式干部兼任,——以党治国体制,就是要把党中央的权利末梢植根于最基层。一旦出事才好依法追责,确保全国所有小区的管理工作纳入国家的治理体制范畴。

3、业委会成员实行街道批准制,任职期限也完全根据其工作能力和是否热心公益事业,经过业主推荐或自荐的业委会成员在上岗以前,都要签署一份承诺书并且在小区公示,接受业主的监督,街道有权根据他们的具体表现实时进行“优胜劣汰”。

4、业委会成员都是些热衷于发挥余热的退休人员,每个小区的业委会成员可以不限数量,他们除了完成本小区的工作以外,还可以在巡查养老院、托儿所、农贸市场和监督犯罪人员之类的工作中去发挥作用,对其中确有专长者可聘为街道顾问,让他们为不断提高社区治理能力出谋划策——上有学富五车的专家学者,下有接地气的社会贤达,至少理论上可以有效理顺社区的各种关系而政通人和,夯实国家机器的基础。

5、业委会与租赁户签署的经营合同使用街道制定的统一样式,经过业主代表同意以后租赁合同才能生效,由于是“社区管理科”管理业主的物管费,其收支又有业委会的监督,并且每六个月公布一次财务明细账,接受业主或者业主质询和查账,确保业主利益不受侵害。由于“社区管理科”具有半官方身份,也就不担心蛮横业主不交物业费而确保物管费足额到位。小区维修需要动用大修基金的时候,由“社区管理科”出面公示大修费用的预算并接受业主监督,业主也就不担心其中有猫腻而乐意配合,确保业主的生活不受任何影响。由于业委会成员大都有退休工资,可以根据“适当补贴”的原则来确定补贴标准,有了正大光明的补贴,业委会成员也就更加认真负责。

6、对于一些老社区和企业改制留下的职工家属区,街道也可以动用物业费收入的利润部分来统一安置监控设备,实现“天网”的无缝覆盖,真正做到社会治安无死角。老旧社区的保洁、和治安也就没有经费欠缺之忧,实现了街道管理、治安管理无盲区。一旦这类社区要拆迁,街道也可以通过业委会做好前期调查,为设计拆迁预案提供详实依据即便发生不测事件,只要按照“危机管理”技术规范操作,即可将拆迁中有可能的冲突有效控制在最低烈度

7、小区的环卫、绿化、电梯及电器设备维修、保安等任务由相关的专业公司承担并在街道的监督下规范运作一旦出现事故,由街道代表业主去追究相关公司的责任效果就一定会更好。如此,还可有效刺激第三产业的规范发展。

8、一旦发生开发商建筑质量问题或者违章建筑等问题,由街道牵头去督促开发商或者当事业主整改,就一定比业主们自发的维权行为更规范并且效果更好,确保将群体事件有效控制到最低限度,降低社会治理成本

9、由于每个街道都有好几个楼盘,集中起来的物业利润也是一笔巨款,这笔款项在国家的监控下,根据“取之于民、用之于民”的原则,街道就可以为辖区内的百姓做更多的善事。

10、现在的小区保安素质良莠不齐,有的物管公司甚至让一些毫无保安本领的退休人员或者农民工来担任。一旦实行新政,保安人员由公安机关下属的保安公司进行专业培训之后,持证、持警械上岗并由公安部门统一管理更应该的是——我们解放军的预备役部队只有大企业才有,一旦战时,维护社会秩序就一定会出现空挡,所以,有必要将小区保安按照“武警预备役”的定位来进行建设,这样,祖国的边疆有人民解放军在守防,全国城乡则有“武警预备役”覆盖,由于这些保安都非常熟悉当地的地形、环境并且认识许多人,如此,才能将“全民皆兵”真正落到了实处。

11、赋予小区保安“准警察”执法权,统一接受110指挥,相邻小区之间有突发事件就相互驰援,有效降低警察到位之前有可能冲突激化的概率一旦发生火灾,小区保安也有权利及时出面疏通消防通道维持秩序;春节期间,保安还有权制止鞭炮等危险品进入小区,真正实现鞭炮禁放由于有了专业保安,还可以有效震慑进入小区的犯罪分子,将“群防群治”落到实处。

12、由于交警无权管理小区内的车辆,赋予保安“准交警”的执法权,则可有效弥补这片法律空白地带而减少小区内的交通事故街道也可以在征得业主同意以后,因地制宜的规范小区停车难问题。

13、各个小区业主上缴的物管费中,都提取一定比例的“见义勇为”基金并委托给专业的金融公司进行经营管理增值。每个保安都办理意外伤害保险并与见义勇奖励挂钩,解除保安的后顾之忧稳定保安队伍。所增加的费用如果有缺口,完全可以通过适当提高物业管理费的渠道来解决,只要能够确保小区安全,业主们非常愿意掏腰包。由于保安经费来自物管费,一旦有不尽职责者,业主也就当然有权投诉,以促进保安队伍的规范运作。保安的待遇好也就地位高,不但可以缓解退伍军人的安置难题,更有可能刺激武术学校的发展。

14、由于社会发展迅猛,有的小区因为以前的规划不合理,一旦国家建设需要打开小区围墙修公路之类的,街道也可以与业委会、业主进行协商,制定出具体的补偿方案以后实施,而补偿费用只需要纳入公路建设预算即可。

15、《乡规民约》维系了中华民族千百年来的生生不息,政府应该有计划有步骤地指导业委会在小区内进行四维八德”传统教育明确规定业委会办公室具备“议事堂”功能,业委会成员及业主代表则扮演以前的族长及德高望重者,业委会在制定《业主大会议事规则》的时候,要制定出一套规范的议事程序,一旦业主之间发生纠纷,或违反小区公约的业主,均在“议事堂”去按照程序进行解决。好在依法治国了,《民法》的“相邻权”为准绳,又好在业委会成员中有法律工作者,亦可有效化解纠纷而促进小区和谐。

16、小区的业主会所、健身设备相互开放,减少国家对社区的投入。在街道的主导下,经常性组织小区之间开展各类联谊活动,逐步营造以前那种“老街坊”的人际氛围,逐步恢复中华传统,彻底打破目前这种邻居之间老死不相往来的不正常社会状态,真正做到邻里祥和、社会和谐

17、建立流动人口登记制度,租赁户要与业主签署統一制定的《租赁合同》并报街道物业管理科备案,业委会将“群租房”纳入规范管理并且实行定期巡查和随访制度,以消除监管空白,杜绝各类事故隐患。

18、由于好多小区的业主都出租给他人使用,而社区建设的目的在于普惠市民,对于租赁者(商家),他们才是物业费的真正缴纳者,所以,不应该将租赁者与业主人为分割成两个群体——也就是租赁户(商家)也有参与小区管理的权利让居住在小区的所有人都来关心小区建设。

19、街道辖区内的托儿所、敬老院,所有护理人员均持证上岗并接受街道的监督,建立物管员的定期巡查制度,建立完善的监控系统以规范这些企业的经营行为。严查隐藏在小区的假冒伪劣经济犯罪行为。对于刑满释放人员,街道和业委会成员应该满腔热情地解决他们的具体困难和后顾之忧,让他们体验到社会的温暖而不去再次犯罪。街道还应该加强被削职为民的腐败官员及监外执行罪犯的管理,让他们规规矩矩接受人民群众的监督而不敢乱说乱动。

 

本新政施行后,物管公司撤离小区时,要向街道社区管理科已交所有底下管网和设备等技术文件,否则追责物管公司法人代表。被解散了的物管公司成员其中经过考试合格者,可以在街道社区管理科继续从事本专业工作,不合格者则由物管公司自行转行渠道解决。这类企业属于我们国家的市场经济成分,所以,转行成本由物业公司自行承担——因为社会进步而淘汰的职业就只能按照市场调节的规律化解而不能以国家来负责。

 

重庆市现行的《物业管理条例》中,一方面明确规定了街道对业委会领导权包含了指导权、监督权、协调权和调解权,另一方面又规定了小区管理需要20%以上的业主提出动议才能实施,此规定不但对抗街道的领导权,在实际工作中也难以操作——要罢免经过核实的确有能力不强或者违规的业委会成员,如果没有20%的业主通过,难道街道就无权罢免以主张正能量了嗎?如果小区没有20%的业主提出建立业委会,就让这个小区的业主一盘散沙吗?如果业主之间意见对立不能成立业委会,难道就让他们去闹矛盾吗?所以,20%这样的规定看似确保业主利益却明显违反了《立法法》第六条“具有针对性和可执行性”的规定。《宪法》规定了我们党是执政党,如果提倡正能量也需要20%以上业主同意的话,就与党领导下的依法治国原则相悖,导致街道难以发挥正能量。所以,20%的规定还有违宪之嫌。

此外,现行的《物业管理条例》还存在诸多与《立法法》相悖的条文并且非常不严谨。笔者居住的小区业委会到期不但不改选,还与物管公司签署合同上调物业管理费50%,重庆市九龙坡区房管局专门派人来开会,说业委会任期有效,并且强调只能口头说这样说但不能给文件。业主们向居委会和街道反应无数次,也向重庆市问政平台反映多次,均无果。现在,业委会早就过期好几年,也没有展开工作,新业委会也没有成立。业主的门面出租和电梯广告费收入也没人去管理。这些,都是《物业管理条例》存在严重瑕疵导致的结果。

中华民族囿于千年孔子思想的基因,敬畏皇权的中华民族对于民主选举异常生疏,以至于实行了那么多年的农村基层民主选举一地鸡毛,其真实情况远不是魏荣汉的《中国基层选举报告》可以概括。在城乡居民小区的治理中,《物业管理条例》所规定的业主委员会民主选举也导致一地鸡毛,所以,该法规有必要予以废除或者全部推倒重新设计。

当然,维护社会稳定更需要——根据舆情事件的线索反腐败;根据各地问政平台的线索反腐败;根据信访线索反腐败;根据冤假错案的线索反腐败。只有这样,才能打通党中央与人民群众之间的“最后一公里”,也只有基层机构的积极作为,社会乱象才能得到有效遏制,让广大人民群众过上舒心的日子。

 

总之,确保社会稳定是一个系统工程。怎样确保真正实现“小区稳则社会稳”的治理目标,怎样真正回归中华民族邻里相亲的传统美德,唯有以党治国体制下根据国情进行制度创新才能事半功倍,实现国泰民安。

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