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望海楼上110 发表于  2018-08-29 19:45:48 4270字 ( 0/155)

【杭州楼市一夜爆雷,哀嚎一大片,到底谁才是幕后真凶?】

杭州楼市一夜爆雷,哀嚎一大片,到底谁才是幕后真凶


“长租公寓”,这个多数人还感到陌生的新鲜名词,近来火了。

长租公寓爆雷!记者现场采访受害人,有人亏了几十万,危险还在加剧!房管部门表态!

先是前几天,原我爱我家副总裁胡景晖“长租公寓爆仓,一定比P2P暴雷更厉害”的言论刷爆网络;然后北上广深一线城市纷纷吐槽长租公寓高价收房垄断租金市场;继而,杭州鼎家网络科技有限公司被爆破产导致长租公寓租客们拿不到先行在APP中支付的押金,而房东一方也未收到鼎家长租公寓应给的租金……

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杭州租金水平波动不大

快房记者从杭州部分房产中介和长租公寓机构区域负责人这里了解到,目前杭州租赁市场整体平稳,租金并未出现非理性上涨。

来自专业机构的数据显示,在过去一年内,杭州房租价格保持整体平稳,未出现“大幅上涨”。我爱我家《2018年全国租房市场半年报》显示,今年上半年与去年同期相比,杭州租赁业务量和平均租金,分别上涨了38.4%和6.2%。

我爱我家杭州地区公关总监周包军接受媒体采访时表示:“城市租金上涨是一系列复杂动因叠加的结果。近两年杭州人才净流入猛增,势必也会带来租房需求的暴增。过去两年杭州房租快速上涨,到今年反而不明显了。”

至于有观点认为去年以来拆改城中村后,租金便宜的农民房越来越少,原本属于这类需求群体的大批租客,要另寻租处,而租金便宜的房源供小于求,导致房租上涨。事实上,杭州的大范围拆改,是在去年上半年就启动的,相对确实能在供求上刺激年杭州整体房租上涨,但这波行情,已是上一轮的了。

杭州的住房租赁在今年的增长幅度,应该是比较平稳,部分地段甚至出现了饱和行情。如新交付楼盘集中的申花板块,崭新楼盘蓝孔雀,就有长租公寓操盘方在交付时就向房东收入大量的房源,据该楼盘的一名房东透露,目前还有不少房子像他家一样没有租出去。

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杭州长租公寓瞄准的是哪些人

与发展充分的北京这样的一线城市相比,北京属于高房价高流入人口地区,而杭州目前得长租公寓市场仍处于多方主体竞争的初级阶段。

进驻城西的两个长租公寓品牌

去年8月,杭州作为全国发展住房租赁的试点城市,印发了《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》,明确提出“扶持国有企业发展规模化租赁”,要“充分发挥国有企业带动引领示范作用,支持国有企业开展规模化住房租赁业务”。

今年2月,杭州市住保房管局公布了的第一批住房租赁试点企业培育名单,入围的长租公寓品牌涵盖资产管理、物业、中介、房地产开发企业等43家。

此前有媒体统计,目前杭州市场上已经开业的集中式长租公寓(套数在100套以上)有近五十家。其中有龙湖、万科等较早布局杭州长租公寓市场的房企,也有以爱上租、链家、优客逸家等为代表的专业运营商。

今年8月上旬,克尔瑞机构在杭州发布了《杭州长租公寓发展白皮书》,调查显示,在发展背景下的客群需求在演变。

租赁客群来源以新迁入的外地非农人员、高校毕业生为主

杭州长租公寓客群主要来源高校毕业生、外地非农人员及外地农民工;分类来看,基本可分为外企高管/商务金领、一般企业白领、蓝领工人三类,一般企业白领基数较大。

互联网从业者居多,收入中上,承租能力较强

杭州长租公寓客户职业以互联网行业为主,占比达44.1%;收入主力范围为0.5W-2W,占比达79.2%;房租占收入比重30%以内相对合理,大于30%则相对压力较大。

客群偏好:喜欢网购、闲暇时间喜欢宅

杭州长租公寓客户对网络依赖度高,网购、外卖为主流消费形式;闲暇时间71%选择宅着,在房内睡觉或者上网,相对偏安静。

通勤时间接受在1个小时内,以地铁、公交等出行方式居多

杭州长租公寓客户42.7%仅能接受10-30分钟的通勤时间,通勤时间1小数以内占比61%;地铁及公交车为主要出行方式。

相对于传统租房,长租公寓管家式集中管理、成熟的配套、舒适的环境、温馨的装修风格,深受年轻一代租房者喜爱。杭州确实有一些老破小,带独立卫生间的卧室月租金只要1500元,但居住感受和长租公寓完全不一样。”

租长租公寓的时候不用通过中介,可以在网上完成各种流程,很清爽,还能省下来一笔中介费,也是不错的体验。对于目前的租金,在金茂悦小区租长租公寓的租客小林告诉记者,他能够接受,他觉得以目前杭州的就业环境来说,房租支出在收入占比中,并没有占大头,像他这样的IT男,月工资基本在万元以上,所以承担房租无太大压力。他刚毕业时和租住的是一个大套长租公寓里的一小间,工作一年以后,他和同学合租了一整套两居室。他和同学都不喜欢老房子,觉得还是长租公寓干净、方便、省心。

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长租公寓在杭州“助涨”较难

初识长租公寓的网友开始担心,长租公寓运营商在北京等地为了扩大规模,就以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源,形成垄断以后会不会人为抬高收房价格?而长租公寓一爆仓,会比P2P爆雷更厉害?……

也有业内人士提出相对独立的思考。快房专家大老哥认为,市场上有上百万套出租房,长租公寓不太可能垄断。

首先,房屋租金水平属于市场行为,房东或出租方即便要把租金提高,也是建立在租客能租得起的前提下;

第二,如果房租上涨了,就意味着整个物价水平上涨了,这和广义上的房价上涨,其实是两码事,房价是不计入CPI的;

第三,现在的长租公寓经营方,基本都是受资本和政策推进的,他们需要提高租客的生活质量和居住体验,通过自己的增值服务来获取应有的利润,这才是竞争之道。

更有网友评论这两天火热的长租公寓事件认为,说明了北上深等一线城市房地产本质上就体现了居住和投资两大属性,因为它不但可以居住,更可以拿来出租。政策摁住了房价上涨并减少供给,而一线城市的人口增长和需求增长趋势不可逆,中间的剪刀差必然导致房租上涨,有肉的地方就有资本,这再正常不过。

昆盛肖邦小区实景

不过,相比传统的合租房,长租公寓的租金则要高。通常而言,长租公寓租金普遍比直接租价要高出15%-20%。比如王先生位于良渚的昆仑华府小区,89平方米的两居室,如果通过普通的中介出租,租金约在2000-2500元,但是有一家长租公寓向他抛出的橄榄枝,每月的租金开到了5400元,但是要求王先生把房子委托给长租公寓装修,给3个月的装修期,租期必须要5年。

如何在租金、品质、服务之间做到平衡,从而让更多真正需要租房的人租有所值,是长租公寓发展需要考量的问题。

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市场之手会来调节租金

近日,部分一线城市网友在朋友圈感慨,之前是“追不上房价”,现在连房租也追不上了!

长租公寓室内陈设实景

2018年7月,全国首套房贷款平均利率为5.67%。这说明,在一线城市,如果谁现在贷款买房仅仅是考虑拿出租回报,那么这项投资,肯定是亏损的。

因为有个指标叫租售比。“房屋租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积价格之间的比值,是国际上用来衡量一个区域房产运行状况的重要指标,某种程度上可以反映区域内房价和房租的相对水平。”

简单的理解,租售比就是“房租/房价”的比值。

据研究机构测算,目前中国主要城市静态租赁回报率为2.6%,一线城市在2%左右(据中原地产,即使今年7月租金快速上涨,北京租金回报率也仅为1.57%),而国际合理租售比的静态租赁回报率为4%--6%。

在严厉调控下,当下房价被遏制住不再快速上涨,房子投资者来源于“买卖价差”的预期收益大幅下降了,房地产投资者势必会将注意力转移到“较低的租售比”上来。即使全国主要城市2.6%的租售比,哪怕与无风险收益率(十年期国债收益率约3.67%)相比,也仍有较大上浮空间。

于是,在多种因素共同作用下,租房市场长期来看依旧是上涨趋势。

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