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房产频道 发表于  2020-05-11 10:00:03 1496字 ( 0/40)

理顺宅基地制度改革思路


作者:刘亭

刘亭
全面深化改革特别是《土地管理法》修订以后,农村建设用地和城市土地同等入市、同权同价以后,前进了一大步,但还远远不够。
对农村宅基地制度的改革,大的思路可以有四条:
第一,土地的所有权和使用权相分离。城市里的土地都是国家所有,那怎么住的房子却是张三、李四、王二麻子的?其中核心的一条,就是把“铁板一块”的国有土地所有权,再分出使用权的“一张皮”来。所有权属于国家不变,但使用权可以在“有偿有期限”的前提下,由国家让渡给个人。这个“所有权和使用权适当分离”的动作,不是地方或城市的“自选动作”,而是国家法律经过修订和完善以后的“规定动作”,是有明文的法条和法规加以支撑和保障的。
买商品房的人都要去办理“三证”,其中一个证就是《国有土地使用权证》。这表明您在交够了国家相关税费的同时,也获得了国家法律保证您权益的70年住房及相应“宅基地”的使用权。不让动地,就没法建设住房;不让卖房,就没法回笼资金。解开这个死扣,就靠法律认可的“两权分离”,这是一条最重要也是最根本的思路。
第二,城乡土地平权,或谓城乡建设用地平权。为什么城市里公有化水平“更高”的国家所有土地,它的使用权可以最终落到个人头上,而农村里公有化水平“更低(如果有此区分的话)”的集体所有土地,反而就不能落到个人头上?这个道理讲不通。都是在中国政府的管辖和治理范围内,无非就是城乡这么两块建设用地,怎么就这个可以而那个不行,这个合法而那个违法?农民和市民不都是中国的公民吗?这就是因为城乡二元分割和对立的结构体制还没有改到位,仍然是城乡要素流转和变现中“事实上存在的”不平等。
解决的办法,就是按照城乡土地平权的原则,把城市里大行其道的国有土地使用权依法转让的法律规定,同样覆盖到乡村的建设用地上来。耕地的保护是土地用途管制要解决的问题,不要和农村建设用地管理直接划上等号。现在中央已经明确了农民对于宅基地的“资格权”。何谓“资格权”?就是有资格的“使用权”。农村耕地的承包权和宅基地的资格权,其实都是类似城市土地的“使用权”,是一种切切实实的权利。
第三,浙江省委省政府提出的“三权到人(户)、权随人(户)走”。这个政策最初提出时,我写过一篇短文,叫作“快快把八字方针落实”,认为是农村“三块地”改革的“八字方针”。讲的其实已经是很明、很对路,关键是要落实到位。在我来看,使用权这个东西,如果不比照城市里的“有偿有期限转让”的路子办,农地的商品化、价值化、货币化和资本化,都是无法完成的。这些个“化”到不了位,农村土地产权的“活化”也就无从谈起。
第四,“有偿转让”要进入规范管理的要素市场,要有“有为政府”的“有效监管”。决心把农地搞活,但不能把农地搞乱。土地是农民的命根子,战略上我们要有足够的改革勇气,但战术上必须如临深渊、如履薄冰;认真对待、小心从事。如果顶层设计不明、执行监管不力给老百姓造成损失,那执政党可能就要付出“塔西佗陷阱”代价。就像毛主席当年说过的:“政策和策略是党的生命,万万不可粗心大意”。
(作者为浙江大学区域与城市发展研究中心主任)

阅读全文:http://house.people.com.cn/GB/n1/2020/0511/c164220-31704154.html

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