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地方频道 发表于  2017-03-20 09:43:49 5934字 ( 0/13)

西安城中村租房调查:空房多了" 黄金年代"过了?

每年的三月份都是西安租房市场的旺季,与传统的商品房房租市场相比,城中村房租市场行情如何?尤其是西安这座曾被网友“评选”为全国城中村最多的城市,城中村出租双方的生活状态又是怎样?华商报记者上周对西安十多个城中村探访发现,与前几年相比,城中村的房租涨幅相对不大,个别需求不旺盛的村子,房租价格甚至还出现下降。

城中村“一房一价” 有套间月租金要价800元

房租便宜,吃饭便宜,洗澡便宜……城中村曾是众多进城工作者、毕业生的首选“落脚地”。华商报记者上周走访了沙井村、吉祥村、鱼化寨、北山门、徐家庄、西八里村、夏家庄、月登阁村、杜城村、井上村、纸坊村等十多个城中村和棚户区后发现,不少村里的空房多了。与前几年相比,各地房租涨幅相对不大,有的房子甚至还降价出租。

相对而言,吉祥村的夜晚要比白天更热闹:村里的空气中满是烤肉、炒面、麻辣烫的香气,狭窄的街道上人声鼎沸……华商报记者刚走进一处门口写有“空房出租”的民房,50多岁的房主范先生就迎了出来:“是不是寻房呢?几个人住?”在他的带领下,记者看了一大一小两个单间。小的在一楼,仅有10㎡左右,光线很差,每月租金300元;大的位于4层,约15㎡租金400元,房东说:“这房去年还租420呢。”

城中村都是自建房,房租没有标准,基本“一房一价”。华商报记者从村里的其他几位房东处了解到,单间一般在8-10㎡租金300元左右,不在主街道的最低260元;带厨卫的套间20-25㎡租金500-600元。有一套30㎡带厨卫的套间租金最贵,每月800元,该房的房东说,之前租820元,一家三口住在这里,“年前人家买了商品房后搬走了”。

毗邻西安市高新区的沙井村是网络评选的西安十大名村之一,目前,沙井村的单间月租在320元左右,带厕所的则要400元。记者走了好几条巷子发现,几乎每家大门都写有“空房出租”的字样。与沙井村相隔不远的徐家庄行情也差不多,只是因为村子离新开通的地铁3号线更近,今年以来房租略有上涨,目前单间租金在350元左右,而且空房相对较少。

杜城村因为在三环外,整体租金相对较低。华商报记者发现,这里的单间月租多在200-300元左右。三年前就在此租住的陈兵告诉记者,这几年的价基本上没咋变,只有套间要贵一些,得600元左右。“他说,其实在村里租房就图个便宜,”再多花钱的话,还不如去合租单元房了。

前两天倒春寒,在西安市北二环附近井上村租房的小杨,有空调却不敢开。1.5元一度的电价,对于刚毕业不久的他来说实在难以承受。“晚上冷得受不了,只能早早钻被窝用电褥子取暖。”小杨说,去年夏天楼上有个住户开空调,一个月电费就花了400元。

城中村所处地理位置不同,房租差别也较大。西郊的鱼化寨鱼西村,带厕所的十三四㎡房子最低仅租200元,而挨着3号线青龙寺站的铁一村里同样大小带厕所的租金要到420元,小北门外纸坊村带厨卫的单间要价最高500元。

“二房东”和外来经营户 都看中了城中村的租房生意

与商品房、单元房相比,城中村最大优势就是房租便宜。吉祥村附近的一家房产中介的工作人员告诉记者,附近高层的出租房,最小的是27㎡不带家具家电的单间,租金都要1100元,如果是一室一厅带家具家电的单元房,在1700元左右。

租住在沙井村的杨晓玲对华商报记者说,她现在租的房子320元,住了两年多,房东阿姨没涨过价。来自渭南在一家单位做保洁的马芳芳说,自己一家三口在沙井村住了6年了,房子近30㎡,月租金还是6年前的500元。

廉价的房租不仅吸引着源源不断的租客,有些租客还当起了“二房东”。据了解,一些房东在外面买了商品房,不回村住了,就有一些租客扮演了“二房东”角色,帮着房东出租、收费、打扫。“首先他自己住就不花钱了,给房东交完后剩下的差价也不少,差不多能落个三分之一到四分之一。”沙井村一位70多岁的房东介绍。

旺盛的房屋租赁市场,也吸引着不少前来“掘金”的外地人。在沙井村的主街道上,有很多利用村民楼房装修改建的小旅馆、招待所,带电视、淋浴器、空调,还有免费WIFI。一家小旅馆的店主李女士介绍,她是商洛人,从房东手中租下这栋6层的房子,装修、买家电,三层以下是小旅馆,三层以上是长包房,小的每间每月500、大的七八百。记者问:“你给房东租金多少?”她伸出两个指头,“一年要20万呢,每半年交10万。”她说,还是能挣点,他们在这里也经营了六七年了。

来自江西的一对夫妇带着一对儿女在鱼化寨住了8年,起初他们也是普通的租住户,住的时间长了就和房东商量当起了“二房东”,房东把房子以每间170-180元租给他,他再以220-260的价钱租出去,房子都是带厕所的,目前他已包下村里两户村民的房子,粗略算下来有90多间房。

西安600多个城中村还有一半 租房市场十分惊人

城中村,简单来说就是“都市中的村庄”,在全国各大城市的规模都十分巨大。西安又曾和广州一起被网友“评选”为全国城中村最多的城市。究竟多到什么程度呢?

华商报记者日前从西安市城中村(棚户区)改造办公室了解到,西安城六区约有650个城中村和棚户区,截至目前,共审批241个城中村和74个棚户区改造项目,已基本完成221个村的整村拆除和已启动68个棚改项目房屋征收工作,完成145个城中村和37个棚户区、涉及约50万人的回迁安置工作。也就是说,西安的城中村大约还剩下一半。

长期以来,因为土地权属和城市建成区不同,虽然身处市区,城中村却并不具备城市应有的基础设施和公共服务,比如:冬天的暖气、做饭的天然气,有些条件差的甚至连统一的自来水管道和用电线路都没有。但低廉的生活成本还是吸引了大量进城务工者、刚步入社会的大学生等,这些被外界称为“西漂”族在此租住。

互联网上有不少关于“西安城中村租房”的盘点和推荐,屡屡被提及的有鱼化寨、祭台村、八里村、龙首村、沙井村、杨家村、吉祥村、北山门、沙坡-黄埔庄、杜城村等等。这些村子有的占地规模很大,有的则靠近城市繁华路段。不过记者在走访中发现,其中有不少已完成或正在进行改造,城市化进程正在让西安的城中村逐渐消失。

现存城中村的租房市场仍十分惊人。“西安的租房关系中有一多半来都自于城中村。”地产运营人士王建红认为,对于不少刚来西安的年轻人而言,到城中村租房住是常见的“过渡”方式。一户房东对应数十户租客,这样的情景也只可能在城中村的租赁环境里发生。

与单元房合租相比 低价优势正逐渐削弱

据中国房地产业协会旗下房价行情平台统计,2月份北京和上海的房租均价都超过了60元/㎡/月;广州、杭州、南京等东部省会城市的房租也在30元/㎡/月以上。而西安的房租均价为21.88元/㎡/月,在全国省会城市中处在中游水平。

“西安房租在全国同级别城市中的水平,和房价排名比较接近。”雅狐企划总经理冯奔表示,因为近些年大量低价的城改房源进入了租房市场,加上西安的人口流入数量赶不上中东部城市,房租虽在上涨但整体涨幅不明显,“有的房子逐年涨价,有的则涨不上去。”

西安经纪人协会会长邵涛认为,城中村房租随意性很强了,绝大部分出租者都不通过中介来交易,所以这一块的房租价格很难统计。不过他认为,城中村的租房行情也会受到外部市场、环境变化的影响,市面上的可租房源越来越多,城中村的低价优势也在逐渐被削弱。

“城中村环境杂乱,吵闹,卫生状况不好,安全性、私密性都比较差。”一位租住在井上村的河南小伙王涛告诉记者,原来租房想着省钱,“但和几个朋友一算,合租的价钱也贵不了太多。”

华商报记者对比了多个城中村与周边小区房源的租金,以吉祥村为例,村里的单间要价大致在260-300元/月,最贵的套间则达到800元左右。周边永松路、吉祥路等地的单元房多在1500-2000元/月,这样算下来形成了一定价格洼地。不过在网上有一些寻求合租的房源,平均2-3户合租在500-600元/月。

杜城村的单间从200-300元不等。周边新建的联盟新城、中铁尚都城等高层小区,两室精装的普遍在1500-1800元/月。但是这几个小区外的中介门店里,挂出的合租房源不少。华商报记者咨询发现,3-4户合租的话,每人每月的房租支出在400-600元。

独立地产评论人李连源对华商报记者表示,与北上广等地相比,西安合租单元房的成本相对较低。在北上广打工者月薪如果是1万元,合租房屋的花费在3000元左右,将近三分之一;而在西安,打工者月薪3000元,合租房屋的花费仅占到六分之一左右。因此大多年轻的打工者更愿选择合租环境更好的小区单元房。

城中村租房市场 黄金时期是否已过?

在西安市人口增量变化不大的情况下,越来越多的商品房和廉租房的建成,无疑对城中村房租市场形成影响。

邵涛认为,虽然城中村的环境问题、安全隐患常被拿出来说事,但不可否认的是城中村确实给低收入人群提供了一个在大城市落脚的安身之所,也为初入大城市打拼的年轻人提供了一个梦想的跳板。他说,“从某种意义来说,城中村其实是大量‘廉租房’的实际供应者,不应当过快消亡。”

“因为数量的减少,城中村租房市场可能的确不比十年前了。”王建红认为,随着城市的建设和发展,未来西安的城中村数量继续减少也是必然趋势,而这种特有的租房模式也会随之转变,但不能说是消亡。他还表示,至少在现阶段,城中村为西安在内的很多城市提供了很多低成本的“宿舍”,非常有效率地满足了城市经济发展的需求。而作为城市管理者,在解决城中村顽疾的同时,也应当处理好城市建设和人才引进之间的关系。

李连源则认为城中村的第一个“黄金期”已过,目前正处于变革中的第二个“黄金期”,可以说是“后黄金时代”。他说,很多城中村现在仍很繁荣,低廉的房租、低消费还吸引着一些人,但随着城镇化改革步伐的加快,西安城市周边的村子都会城镇化,这些城市中的城中村更是不可避免地一定会消失,到时,它们只能作为承载着人们情感的一种记忆。

租房故事

房东:“今年不知咋回事,往年这时就没剩下空房”

春节过完到现在,夏师傅家楼上那几间空房还是没租出去,尽管老伴已把大门上那张烂了边的“空房出租”重贴了新的上去,字号放大了不少,还特地留了手机号。“租不出去就算了,反正没几个月就该搬了。”夏师傅盼着改造,主要是因为村里环境太差,尤其是卫生。但夏师傅的老伴不同意,如今有房空着为啥不租,“能挣一点是一点。”

按照城改部门新近公示的名单,夏师傅家所在的夏家庄是71个棚户区改造项目之一。将改造的消息传开后,不少长租的房客都打了退堂鼓。附近一位小吃店店主介绍,以前即便偶尔房空出来,也常有寻租的来看房,“现在你看多少家门口都是”有空房“的纸牌子。”

类似情形在杜城村也比较常见。在村里各条街巷转上一圈,就能看到不少大门上的“空房”字样和房主联系电话。有细心的村民告诉记者,2013年后杜城村每年都传要“城改”,周围几个新盖的小区都入住了,村里房子就不好租了。在这位村民的印象中,2012年以前的房子是最好出租的,现在别说房客少了,“有些房东也搬到村外的高层上去了。”

鱼化寨的一位房东有点想不明白:“今年不知咋回事,往年这时候就没剩下空房子。”他家的民房差不多有近百间,今年到现在才租出去一半多。但他也表示,村里很多“二房东”的房子租得快,不知道人家用了什么办法。

吉祥村则有一位房东表示,“房子不好租是西安南郊房价高害的。”他说,新房卖不动,开工工地少了,来工地干活的工人少了,租城中村民房的人就更少了。

李连源认为,城中村房子没有以前好租,和电商兴起、实体店受冲击也有一定影响。在城中村的租住的外来务工人员,有很大一部分是同时在村子里租下门面房做个小生意,而实体店铺受到网店冲击,这些人起早贪黑挣不到钱,很多就会选择回乡创业,这样一来,租房的人就会明显减少。

房客:“努力工作买房,尽早带女朋友离开这里”

小董拖着大箱子,行走在北山门村,不时会碰到有人询问是不是要住旅馆,对此他总是笑着摆摆手。他是做水利工程监理的,刚刚从四川回来,参加工作3年以来,常年“窝在山沟里”的他,就和住在北山门村的女朋友聚少离多。

他告诉华商报记者,自从女朋友去年从罗家寨搬到北山门后,这就成了他们在西安的新房子。对于在城中村里租的房子,小董却不愿说是“家”,而说“房子”或“宿舍”。“房子的墙很薄,夏天热的时候只能到房顶打地铺,冬天又会被很快冻透。每层只有一个水池,十几个人共用一个厕所……”因为村里的房子挨得太近,所以见阳光成了奢侈的事情。“每隔一段时间都要晒被褥,要不然就会有很重的霉味。”

比起艰苦的条件,女朋友的安全是小董最操心的。“这里流动人口多,巷子里晚上还没有路灯。因为楼间距近,房子里几乎没有隐私可言,夏天再热她也得拉帘子……”小董说,只要有假期,自己就会在这里陪她。

今年过年双方互见了家长,婚事也基本定了。小董说自己努力工作的最大动力就是在西安买房,尽早带女朋友离开这里。“现在还什么都没有,只能暂时让她在这受委屈了。”

34岁的甘肃人老马来西安十多年了,去年拿着积蓄买了套二手房,“终于熬出头了。”老马说,最早他住在东郊等驾坡;后来等驾坡拆了,就搬到了南二环的后村;后村也拆了,又搬到西八里村住了几年。“前些年一直买不起房,只能住到村子里。”对这种候鸟生活,老马形容自己是“一直想搬出去。真搬出来了又时常怀念”。

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