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辽宁王忠新 发表于  2018-01-13 19:12:07 57026字 ( 0/1330)

王健林长白山项目缘何“英雄气短” --万达扮演的角色存在10“?”该如何拉直(原创)

王健林长白山项目缘何英雄气短

万达扮演的角色存在10?该如何拉直


 

从中央第一环境保护督察组的报告看,长白山国际旅游度假区项目建设过程存在诸多严重违规违法,省市县三级政府责无旁贷,但万达在这场闹剧中扮演了什么角色?审视万达扮演的角色,对招商引资进行亡羊补牢,或许更有意义。

1、为何强硬霸道地要政府担保?尽管长白山高尔夫球场被有关部门查出严重违规,但万达集团当年和抚松县政府签署的协议中,却有一份保险条款。万达要求当地政府保证可以经营高尔夫,如经营过程因经营用途遭受处罚,则由当地政府承担责任和赔偿损失。万达长白项目有恃无恐的违法违规建设与经营,恰恰在于万达在跟地方政府谈项目时,非常强硬地签下了保险条款,而地方政府为能大规模招商引资,也甘愿签下这屈辱的城下之盟。

早在2004年,国务院就下发通知停止新建高尔夫球场。随后,国家发改委、国土资源部等部委多次下文,将高尔夫球场和别墅类房地产开发等列入限制用地目录,禁止此类建设项目开发。万达这样的大地产商能不知道划出的红线?既然知道,为什么霸道强硬的要地方政府违规违法地做出保险条款?为什么要转嫁违法后果与政府?资本有钱就可以任性的违规违法吗?且类似这样带霸王条款的地产项目,万达在其它地方还强迫政府签下多少卖国条约

2、化整为零是否合谋违规拿地长白山国际旅游度假区项目,化整为零的拿地很有文章,抚松县政府从2010年3月12日至5月17日,分四次签约土地出让合同13块、32块、22块、42块等,万达总计拿下 118块土地。在近几年土地市场持续调控的大背景下,如此大面积拿地已属罕见,一天签订42块土地出让合同,万达集团更在抚松县创下了出让土地的纪录。

2009年国土资源部和国家发改委发布的《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》规定,商品住宅项目宗地出让面积标准:小城市(镇)7公顷,中等城市14公顷,大城市20公顷。如此分割成多块土地,明显是合谋违规拿地。即便分块出让,按小城市(镇)不超7公顷的上限,有的单幅土地出让面积就达32.4公顷。其中一次签订的13块住宅用地面积达144公顷,约2160亩,而2005年至2009年抚松县年均实际住房供地量才17.59公顷。

3、拿地的成本是不是零低价?这里的猫腻在于分三步走:

第一步先低于基准地价拿地。万达牵头拿下118块土地,北区均价204元/平米,南区均价181元/平米,这明显低于当地基准地价:项目北区所在松江河镇二级住宅用地251元/平米,三级住宅用地167元/平米,二级商业用地652元/平米,三级商业用地384元/平方米;南区所在东岗镇二级住宅用地196元/平米,三级住宅用地137元/平米,二级商业用地315元/平米,三级商业用地268元/平米。

第二步政府将纯收益部分返还万达。政府与万达的补充协议承诺,收到土地出让金一月内,将政府纯收益部分以基础设施建设资金等名义返还万达,万达仅需支付林地补偿、耕地补偿及办理批文手续等必付费用。土地出让纯收益部分20%上缴省财政,80%留在县财政,吉林省将上缴的土地出让收益,计提农业土地开发资金相关费用的剩余部分,也返还给抚松县政府,县府亦返还万达。

第三步地税亦先征后返。万达拿地谈的条件很大,基本上是零地价,政府返还地方税收,出让金进入财政金库后再想办法退回来。这些返无文件依据,在协议中表述为补偿。地税包括:土地税、房产税、前期征地契税、耕地占用税——松江河镇每平方米22.5元。

4、做高土地估值获银行贷款是否欺诈?土地出让挂牌价事先约好,万达拿地后做高土地估值,能获更多银行贷款。万达长白先抵押的37块土地中,21块抵押中国农业银行股份有限公司抚松县支行获贷款3.5亿元,另16块抵给中国工商银行股份有限公司白山分行获贷款2.7亿元。还前后两次采用不同估值方法,做高土地估值贷款,以长白山度假区北区A-14-2地块住宅项目为例,成交价1609万元,相隔不到两月,同块土地抵押评估金额达2535万元,竟增值57%。万达长白以评估价全高拿地价抵押给银行。按银行惯例土地出让与抵押间隔三月内,不重新估值,应直接参照出让价格。万达的行为是否涉嫌欺诈?

5、是不是空手套白狼零地价拿地,再高估值到银行贷款外,万达长白项目玩空手道还用四招。

一是让县政府帮万达担保融资。作为抚松县政府融资平台的恒信投资管理有限责任公司,曾承办了6亿元的《长白山国际旅游度假区投资担保函》。地方政府融资平台为商业项目作担保,这真奇怪。      

二是假借全运会名义募集资金。作为长白项目股东之一的泛海集团,2011年曾以第十二届全国冬季运动会分赛场抚松长白山国际滑雪中心项目的名义,公开发行28亿元公司债券,实际用来建高尔夫球场和别墅区,这不是偷梁换柱式的遮掩和欺骗
     三是用零售不动产抵押融资。按万达惯用方式,将度假区北区的5.48万平米万达广场抵押担保,发行信托产品。成立吉林长白山国际滑雪中心信托贷款集合资金信托计划,募集资金3亿元。两个公寓项目的销售回款。南区600栋别墅分三期滚动开发,每平米售价超2万元。长白万达抓融资发行信托产品、企业债券,将融资触角伸向各个渠道这没问题,问题是这些手段中有没有欺诈违规?

6、严重违法砍伐大面积林木。根据《中华人民共和国森林法实施条例》,占用或征收、征用防护林林地或特种用途林林地面积10公顷(150亩)以上的,用材林、经济林、薪炭林林地及采伐迹地面积35公顷(525亩)以上的,其他林地面积70公顷(1050亩)以上的,由国务院林业主管部门审核;低于上述规定数量的,由省、自治区、直辖市林业主管部门审核。占用或征收、征用重点林区林地,由国务院林业主管部门审核。现在国家对林地管控严,主要批基础设施用地,住宅用地不批。

万达项目北区占地7500亩,征用地方集体林需国家林业局报批。白山市府为尽快批下林地,把项目化整为零70多小项分期分批审批,使7500亩用地均获批采伐指标。南区占地规模更大,所征几乎全是国有林。吉林省利用承办第十二届全国冬运会之机,以冬运会滑雪项目赛场名义整体立项,占地16.9平方公里,其中,工程建设用地6.75平方公里;生态保护用地 10.15平方公里。2010年3月,这片林地占用获国家林业局核准,征占林地609.676公顷(约6.09平方公里)。国家林业局批复文件强调,项目实施中不得随意更改设计和建设国家禁止供地的高尔夫球场、别墅类房地产项目内容。

   虽然是政府欺诈获批占用林地,但万达国际大规模砍伐林地,建18洞球场占地1550亩(约1.03平方公里),建36洞球场占地2625亩(1.75平方公里),规划建设600栋森林别墅,占地面积3150亩(约2.10平方公里),一期184套已基本完工,就没有任何责任?

7、万达缘何明知违法却在建设?万达长白项目假冒第十二届全国冬季运动会分赛场抚松长白山国际滑雪中心建设项目,第十二届全国冬季运动会在长春落下帷幕,冬运会都和万达长白项目绝缘。而抓紧建设的几座高尔夫球场戒备森严,外来者难以进入。一旦有相关部门来球场检查,公司暂停所有施工,让工人将小树枝铺在球道上制造假象,甚至工人被要求进入树林中躲避。这说明万达长白项目明知是在违法违规建设,为何明知故犯?

8、为何长期严重违规在运营?长白山项目中8家酒店公司及一间管理分公司的运营方均为万达,2017年12月27日,中央第一环保督察组对吉林省的一份督查报告称:长白山国际滑雪中心项目在实施过程中,违反国家要求擅自建设两座高尔夫球场和93栋别墅,并长期违规运营。2011年国家对违法违规高尔夫球场项目进行清理整治以来,长白万达项目都谎报已整改,2017年1月,国家几部委联合发布全国高尔夫球场清理整治结果公告:长白万达停止经营行为,土地按照规划恢复原状,消除了球场特征,拆除了违法违规建筑物。可2017年5到7月,长白山度假区还举行多次高尔夫球赛。

   9天价项目遭取缔违规损失咋赔付?作为整个旅游度假的违规项目取缔成本之高不言而喻,仅高尔夫球场项目拆除,损失就达上百亿,大量卖出的无产权别墅等又怎么包赔?而在当年政府与企业方所签订的保障协议上,万达作为企业方明确提出甲方需保证乙方可以经营高尔夫关于别墅用地,甲方同意以双拼、联排住宅项目立项如果经营过程中因为经营用途遭受处罚,政府应承担全部责任并赔偿全部损失

万达集团明知违法违规搞投资搞运营要承担巨大风险,却强逼政府出担保已备不测,这样带有恶意的强签保障协议,一旦出事能将责任都推给政府担保吗?2017年10月1日,抚松县政府发文取缔万达长白山国际旅游度假区的核心项目--森林高尔夫球场,天价项目违规遭取缔,王健林精准地掐住时间节点,在2017年6月16日,就将长白项目的股权转让出去,可万达全退出长白项目就啥事没有?这巨额损失的赔付就该都推给政府?政府就该将损失转移给百姓?

10、亡羊补牢该作何反思?万达长白山国际旅游度假区违规建设与运营,看似一个孤立的事件,可审视这个典型事件很有普遍意义,至少从两个方面应进行反思:

一方面要考问地方政府的招商引资。如何在资本面前这样卑躬屈膝?如何接二连三用撒谎的手段欺骗国家?如何能县市省三级政府串通起来违规违法?如何只图眼前的利益饮鸩止渴?如何为招商引资签下这般屈辱条约?如何将招商引资变成引狼入室?如何将招商引资变成唱空城计空城空港空开发区等)?抚松造新城的计划骑虎难下能否马歇尔?各地这样的招商引资可如何得了?!皆言:人随王法草随风。这王法被利益绑架,变成了风随草,岂不是逆天!

一方面不能否认资本的趋利本性。即使资本穿上民营企业家的马甲,资本的本性仍然是为了百分之一百的利润,他敢践踏一切人间法律;有百分之三百的利润他就敢犯任何罪行,甚至冒着绞首的危险。万达长白山项目敢霸道地强压政府签下种种屈辱条约,敢为攫取利润任性到蔑视王法,敢让省市县政府勾结起来搞欺骗,敢欺诈性地玩空手道,敢大面积砍伐原始森林,还能狡猾地签下保险条款,不是资本贪婪性的集中体现?无论搞什么改革,资本的本性都不能改变呀!

总之,对万达长白山国际旅游度假区建设与运营中的12大,该怎么去拉直?!

短评:给中央第一环境保护督察组高压督查点赞。改开以来类似这样违规违法的巨额投资项目,在被发现之后,基本都大事化小,小事化了,都被下不为例放纵了,也就造成此类违规违法项目总层出不穷。而进入新时代,中央第一环境保护督察组能对如此巨无霸型,严重违规违法的投资和运营项目高压督查,并公开曝光,能一抓到底,这显示了中央政府的权威性,也显示了法律法规的严肃性,更显示了抓落实的执行性,也绝对有警示效应,真真显示了新时代的新气象,真真体现了人民之所愿,真真值得点赞! 

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