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qglt8848 发表于  2015-05-08 14:18:18 15721字 ( 0/127)

《房地产开发项目经济评价方法》及《房地产开发项目经济评价案例》 中部分弄虚作假等错误简介

《房地产开发项目经济评价方法》及《房地产开发项目经济评价案例》

中部分弄虚作假等错误简介

 

在《房地产开发项目经济评价方法》(下称“《房地产方法》”)、《房地产开发项目经济评价案例》(下称“《房地产案例》”)二书中,均存在着大量的弄虚作假及违反税法的错误,甚至均存在着大量的连财务中专生乃至小学生都不应犯的简单错误。

 

一、二书中的部分简单加减乘除错误简介

 

《房地产方法》、《房地产案例》二书均为32开的小册子,剔除附录,仅分别为5335千字120100千字。二书内容尽管有限,但均存在大量的错误,甚至均存在大量的连财务中专生乃至小学生都不应犯的简单错误。考虑篇幅,现仅将部分简单错误,列于附P.1-7

 

二、二书中的部分违反税法的错误简介

 

在《房地产方法》、《房地产案例》中,均有许多违反税法的错误

比如,《房地产案例》的前言(200110月撰写)中称,其“税收部分增加了出租房的房产税”(见附P.8,可见《房地产方法》(2000年出版)中未计算“出租房的房产税”。但《房地产方法》至今对此均未进行修改。作为经济评价国家标准,十多年来,该书一直在市场上热销,一直作为工程咨询行业、金融机构及政府有关部门编制和审查房地产项目可行性报告或评估报告的依据,可见该书主编丝毫没有考虑其应负的社会责任。

又如,在《房地产方法》、《房地产案例》中,均将房屋的预售收入、预租收入等直接计入项目的投资使用计划与资金筹措表(见附P.9[]),并称“房地产项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。”

其实,项目的任何收入,均须在扣除相应税费、提取公积金等之后,才能用作其他用途。二书将预租售收入直接作为房地产项目的资金来源,显然违反相关税法及相关财务制度。

对此,曾有读者向二书某主编去信提出疑问(见附P.9[]),其回信也承认“预租、售收入不能全额直接用来做开发项目的资金来源,而要如你第一段中讲的‘扣去必须缴纳的税金……分配利润’”P.9[]),但二书对此至今也未进行改正。

 

三、特别,二书中所有的经营资金、应收账款、应付账款、存货、现金均是凭空捏造的虚假数据,二书所有的资产负债表,均靠弄虚作假凑成“平衡”

 

以下均系白纸黑字、二书主编无法否定的证据。


第一,建设部建标[2000]205号文件明确规定:《房地产方法》的“解释工作由建设部标准定额研究所(下称“定额所”)负责”。据此,读者曹先生曾去信定额所,向其请教该书中应收账款、存货、现金、应付账款等的计算方法。

该所回信答复称:“资产负债表中,应收应付均在前表中有”,存货等“其它数据根据现行房地产开发企业会计制度形成”(见附P.10[])。

其实,与其他各种行业的“现行会计制度”一样,“现行房地产开发企业会计制度”也只能处理已经发生的财务数据,而经济评价中,包括存货等在内的所有数据均未发生,均系预测或估算,“根据现行房地产开发企业会计制度”,根本无法“形成”。无论二书主编跑到哪家房地产开发企业,问其明年甚至未来几年的存货是多少,则肯定使人家感到莫名其妙。

特别严重的是,在《房地产方法》及《房地产案例》中,所有资产负债表的所有“前表”均未提及“应收应付”,定额所回信所称“资产负债表中,应收应付均在前表中有”(见附P.10[]),纯系无中生有,纯系对读者的欺骗。

作为国家标准的主编,其居然违反建设部的文件规定,居然胡诌瞎编、无中生有,居然如此德行,确实令人难以置信!

第二,《房地产方法》称“经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金”(见附P.10[]),可见其所指的经营资金即通称的流动资金。

对于流动资金与应收应付、存货等的关系,在1993年发布的《建设项目经济评价方法与参数(第二版)》中,有着明确的规定(见附P.10[]),即:

流动(经营)资金 = 应收账款+存货+现金-应付账款                     1

而在《房地产案例》的所有四个案例中,除了(1)式中各项数据均为0的年份,其余各年的这些数据无一符合(1)式,而这四个案例中,大部分年份、甚至全部年份的经营资金却竟然为0(见附P.11-14)。

任何企业,那怕一天没有经营资金,其建设和经营就要发生困难,二书中所谓的“项目”在整年、甚至在整个计算期,均不要花一分钱的经营资金,有悖常识。这显然是其主编在编造虚假资产负债表时,顾此失彼,捉襟见肘,造成又一破绽。

第三,此外,在《房地产案例》中,各案例还靠篡改数据而使资产负债表“平衡”(见附P.11-13B)。

《房地产方法》、《房地产案例》二书中弄虚作假,违反税法,粗制滥造,甚至连小学生也不应犯的错误都不胜枚举,但其主编竟称其“借鉴国内外投资项目经济分析的理论和实践”,“解决了这一领域中长期存在的问题”(见附P.15)。对其勇气,说真的,你不服都不行!

 

 

 


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